En resumen
Si alquilas un apartamento turístico sin servicios de hostelería, los rendimientos son de capital inmobiliario y no se repercute IVA. Si prestas servicios como limpieza, cambio de sábanas o entrega de llaves, pasan a ser actividad económica y tributan al 10 % de IVA. En los dos casos hay obligaciones con la comunidad autónoma y con el Ministerio del Interior.
La gestión y tenencia de apartamentos turísticos es una actividad muy dispersa, con un elevado número de pequeños propietarios que la gestionan con sus propios medios, sin contar con estructura. Esto ha generado bastante confusión sobre cómo declarar los rendimientos del alquiler turístico.
Para calificar esos rendimientos en la imposición directa (IRPF o Impuesto sobre Sociedades) y en la indirecta (IVA), lo primero es tener claras las cuestiones que vemos a continuación.
Cuestiones generales: ¿alquiler con o sin servicios de hostelería?
Alquiler sin prestación de servicios de hostelería
Si el alquiler se hace sin prestar los servicios propios de la hostelería (entrega de llaves, limpieza, lavandería, cambio de sábanas y menaje…), los rendimientos derivados del alquiler turístico son, con carácter general, rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF o en el Impuesto sobre Sociedades.
En el IVA, hasta el 30 de noviembre de 2026 este alquiler está exento (artículo 20.Uno.23º de la Ley del IVA). Desde el 1 de diciembre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 lo somete al IVA del 10 % cuando la estancia de un mismo inquilino no supera las 30 noches, aunque no se presten servicios de hostelería. Sigue exento cuando se alquila la vivienda en la que el propietario tiene su residencia habitual. El decreto está pendiente de convalidación en el Congreso: actualizaremos este artículo con el resultado.
Si la vivienda se cede o se alquila a una empresa de servicios o a través de un complejo turístico, que es quien contrata directamente con los inquilinos y les presta los servicios contratados, los rendimientos del arrendamiento también se califican como rendimientos del capital inmobiliario (consultas vinculantes de la DGT de 7-8-2018 y de 3-12-2024).
Alquiler con prestación de servicios de hostelería
Si el alquiler se hace prestando los servicios propios de la hostelería (entrega de llaves, limpieza, cambio de sábanas y menaje…), los rendimientos derivados del alquiler turístico son, con carácter general, rendimientos de actividades económicas en el IRPF o en el Impuesto sobre Sociedades.
En el IVA, estos rendimientos están sujetos al impuesto, con un tipo reducido del 10 % (artículo 91.Uno.2.2º de la Ley del IVA).
Son deducibles todos los gastos relacionados con la gestión de la actividad: IBI, suministros, comisiones o gastos de gestión, limpieza, etc. Y, por supuesto, las amortizaciones del inmueble.
Obligaciones administrativas con la comunidad autónoma y con el Estado
El arrendamiento de apartamentos turísticos conlleva obligaciones administrativas con las comunidades autónomas, que tienen cedidas las competencias de Turismo, allí donde radique el inmueble. Antes de empezar la actividad hay que solicitar la licencia de apartamento turístico, vivienda rural, etc., según la denominación y la situación del inmueble.
Además, una vez confirmada la reserva, es obligatorio comunicar por medios telemáticos la información detallada del contratante y de los viajeros al Ministerio del Interior, a través de su sede electrónica SES.HOSPEDAJES.
Obligaciones tributarias
En el ámbito tributario, las declaraciones y obligaciones propias de la actividad son las siguientes.
A) Declaraciones y modelos (según el caso)
- IRPF (persona física): rendimientos inmobiliarios, debidamente documentados.
- Impuesto sobre Sociedades (empresas): declaración anual.
B) Operaciones económicas y registros
Según la estructura y el tipo de contribuyente:
- Obligaciones contables, si es una actividad económica.
- IVA: declaración periódica trimestral o mensual y modelo anual.
- Retenciones, si procede: normalmente cuando hay pagos a terceros o arrendamientos «en cadena».
¿Tienes apartamentos turísticos y dudas sobre cómo declararlos?
Este artículo es una introducción breve a las cuestiones básicas de las obligaciones y la gestión de apartamentos y viviendas turísticas. En Finantur te ayudamos a encajar tu caso: si tus rendimientos son de capital inmobiliario o de actividad económica, si debes repercutir IVA y qué declaraciones tienes que presentar. Puedes conocer nuestro servicio de asesoría fiscal y de asesoría contable.
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